Miles de familias no pueden pagar el alquiler. El mercado falla. Los políticos actúan, actúan mal. Y la regulación de precios reaparece como respuesta casi inevitable. A primera vista, parece razonable, pero la evidencia acumulada en décadas de investigación, de San Francisco a Berlín, de Estocolmo a Viena, cuenta una historia mucho más complicada. Que, claro, los que proponen tonterías deberían estudiar para no hacerlo.
Lo que el control de alquileres sí logra
La ventaja más sólida está bien documentada: los inquilinos cubiertos por la regulación permanecen en sus hogares. En San Francisco, el control limitó la movilidad de los inquilinos en un 20% y redujo su desplazamiento fuera de la ciudad [1]. No es un dato menor, la estabilidad residencial implica redes sociales, acceso al empleo, continuidad escolar y otras ventajas. En el corto plazo, el control de alquileres frena el desplazamiento de personas menos pudientes, minorías y adultos mayores, y amortigua el impacto de shocks de precios sobre los hogares más vulnerables. En Viena, la cobertura regulada muestra una reducción en el ingreso promedio del bloque residencial, pero simultáneamente comprime la segregación por ingresos dentro de las zonas cubiertas [4]. Es decir, se generan guetos.
Los problemas son serios
Por su sesgo ideológico, las propuestas normalmente consideran el tema de los alquileres sólo desde el punto de vista del inquilino (considerado la parte débil de la transacción, lo que no es siempre cierto) pero los propietarios no son pasivos. En nuestro país eso se vio claramente cuando se impuso un IRPF del 12% sobre los alquileres con la reforma tributaria de 2007 (Ley Nº 18.083, vigente desde julio de 2007). Antes de esa fecha no existía este gravamen específico sobre las rentas de alquiler para personas físicas. En 2007, el año en que entró en vigencia el IRPF, los precios de los alquileres subieron alrededor del 17 % en promedio (datos del INE), muy por encima de la inflación del período. Analistas de la época (como el Centro de Investigaciones Económicas) estimaron que los propietarios necesitarían subir los alquileres entre 10 % y hasta 29 % para compensar el nuevo impuesto y mantener su renta neta. En la práctica se trasladó una parte importante del costo a los inquilinos, aunque no llegó al máximo teórico porque el mercado ya venía con ajustes fuertes desde 2006.
En San Francisco, la oferta de alquileres regulados cayó un 15% porque los dueños vendieron a propietarios-ocupantes y reconvirtieron edificios, lo que impulsó los alquileres a precio de mercado, no regulado, en toda la ciudad en un 5.1% [1]. El remedio empeoró la situación para quienes no tenían ya cobertura. Es un poco lo mismo lo que sucede con los sindicatos que, por su misma esencia, protegen a los afiliados, consiguiéndoles beneficios extra pero, al mismo tiempo, subiendo mucho la barrera de entrada para nuevos trabajadores y, también, tensionando el mercado del empleo que se reduce por menos contrataciones y mayores despidos.
En Berlín, el Mietendeckel (2020–2021) bajó los alquileres anunciados mientras estuvo vigente. Pero la caída en la oferta de unidades fue cinco veces mayor que la caída en los precios [2], y el Tribunal Constitucional lo declaró inconstitucional al año. En Suecia, el control existe desde 1942. El resultado es que se producen esperas de más de 9 años para un departamento regulado en Estocolmo, y que cerca del 9.4% del stock nacional está subutilizado [3], ocupado por quienes ya no lo necesitan, inaccesible para quienes sí. Y hay un efecto que pocos anticipan: recibir un contrato regulado reduce el ingreso laboral anual del beneficiario entre 13% y 20%, y el empleo entre 8% y 13% [7], probablemente porque ancla geográficamente a las personas, reduciendo su movilidad laboral. En Viena, cada punto porcentual adicional de cobertura regulada se asocia con una reducción de €52.70 al año en el ingreso promedio del barrio por residente [4].
América Latina ofrece sus propias lecciones. Uruguay adoptó desde los años 1930 un régimen proteccionista duro, plazos mínimos de contrato, prórrogas automáticas de desalojo, prohibición de pactar en moneda extranjera. El resultado fue, según unanimidad entre los analistas jurídicos y económicos del país, una escasez severa de vivienda en alquiler [8]. Tan reconocido era el fracaso que el propio Decreto-Ley 14.219 de 1974 lo admitió abiertamente al crear un régimen paralelo de libre contratación para inmuebles construidos después de 1968. El mercado uruguayo lleva medio siglo con ese sistema dual, y desde entonces ningún gobierno ha intentado volver al modelo anterior (hasta ahora, con esta propuesta ridícula).
Argentina es el caso más reciente y el más dramático. La Ley 27.551, aprobada en julio de 2020, fijó contratos de tres años con actualización anual por un índice que combinaba inflación y salarios. La inflación se disparó a 211% en 2023. Los propietarios retiraron sus propiedades del mercado: en Buenos Aires la oferta cayó un 21,3% [9], pasando de ~17.000 unidades en 2019 a apenas 1.300 en junio de 2023. Milei derogó la ley por decreto en diciembre de ese año. En doce meses la oferta creció hasta un 200% [10]. El experimento duró tres años y dejó un mercado desabastecido, inquilinos sin opciones, y precios de entrada disparados para compensar las pérdidas acumuladas.
La revisión más exhaustiva disponible, 112 estudios empíricos publicados entre 1963 y 2023,concluye que el control de alquileres logra bajar las rentas en las unidades cubiertas, pero genera consecuencias adversas amplias: menor oferta, mayor deterioro, menor movilidad, y rentas más altas en el sector no regulado [5]. Abajo se da una tabla con ejemplos comparativos.
La paradoja central
Protege bien a quienes ya tienen el contrato. Deja afuera — a veces permanentemente — a quienes lo buscan. La política practicada en los ejemplos que mencioné se estableció para ayudar a los más vulnerables; termina favoreciendo, en promedio, a quienes ya tenían acceso. Eso no significa que no deba hacerse nada para facilitar el acceso a personas que hoy no pueden hacerlo. Significa simplemente que el control de alquileres es una política ya aplicada en numerosos países del mundo, siempre con el mismo resultado negtivo: no cumple en absoluto con el propósito de la iniciativa.
¿Por qué se quiere repetir el error en Uruguay en 2026 cuando incluso la evidencia propia de nuestro país muestra su fracaso? ¿Es simplemente por ignorancia? ¿Inacapacidad? ¿Ideología perversa? ¿Conseguir votos prometiendo algo que no sucederá pero que en los papeles queda bien? ¿Todas las anteriores?
Referencias
[1] Diamond, R., McQuade, T., & Qian, F. (2019). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review, 109(9), 3365–3394. https://doi.org/10.1257/aer.20181289
[2] Hahn, A.M., Kholodilin, K.A., Waltl, S.R., & Fongoni, M. (2024). Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin. Management Science, 70(3), 1901–1923. https://doi.org/10.1287/mnsc.2023.4775
[3] Gunnelin, Å., Hungria-Gunnelin, R., Hullgren, M., & Söderberg, B. (2024). Rent control and potential underutilization of housing resources. International Journal of Housing Markets and Analysis, 17(7), 27–43. https://doi.org/10.1108/IJHMA-09-2024-0129
[4] Morawetz, U.B., & Klaiber, H.A. (2024). Rent control and neighborhood income. Evidence from Vienna, Austria. Economic Analysis and Policy, 84, 145–158. https://doi.org/10.1016/j.eap.2024.08.025
[5] Kholodilin, K.A. (2024). Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature. Journal of Housing Economics, 63, 101983. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2024.101983
[6] Autor, D., Palmer, C., & Pathak, P. (2014). Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts. Journal of Political Economy, 122(3), 661–717. https://doi.org/10.1086/675536
[7] Enström Öst, C., & Johansson, P. (2023). The consequences of the Swedish rent control system on labor income: Evidence from a randomized apartment lottery. Journal of Public Economics, 221. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0047272723000464
[8] Lapique & Santeugini / Abogados.com.ar (2024). Liberar las rigideces del mercado de alquileres: la experiencia desde Uruguay. Analisis juridico del DL 14.219/1974 y antecedentes regulatorios. https://abogados.com.ar/liberar-las-rigideces-del-mercado-de-alquileres-la-experiencia-desde-uruguay/34587 [Fuente juridica web; sin equivalente peer-reviewed disponible]
[9] Centro de Evaluacion de Politicas basadas en Evidencia (CEPE), Universidad Torcuato Di Tella (2024). Impacto de la Ley 27.551 sobre el mercado de alquileres en Argentina (2020-2023). Citado en El Cronista, 13/09/2024. https://www.cronista.com/economia-politica/murio-la-ley-de-alquileres-por-que-ahora-es-mas-facil-acceder-a-una-vivienda-segun-este-informe/
[10] Ministerio de Economia de Argentina (2024). Informe sobre Ley de Alquileres: efectos del DNU 70/2023. Secretaria de Politica Economica. https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/ley_alquileres_informe_1410.pdf