Por Manuel Da Fonte
Un reciente artículo publicado por Montevideo Portal sobre los resultados del plan de vivienda promovida, desencadenó múltiples críticas por parte de distintos referentes de la oposición.
El 83% de apartamentos comprados bajo el régimen de vivienda promovida son para inversión
Llaman mucho la atención las críticas expresadas, dado que dicha iniciativa, a partir de las modificaciones realizadas a la ley por el gobierno actual, permitió, ¨según información recabada por Infocasas, en 2023 hubo en el país 205 proyectos inmobiliarios a partir de la vivienda promovida……Hubo un crecimiento del 70% la oferta de este tipo de emprendimiento desde el año 2020.¨
Lo que a todas luces es una muy buena noticia, el incremento en la construcción de vivienda nueva en áreas urbanizadas de la ciudad y centrales, es cuestionado porque el 83% de las unidades, fueron adquiridas por inversores privados.
Vamos a entendernos, que los que hayan adquirido las viviendas sean privados, significa que los privados, mediante su ahorro, son los que han financiado la construcción del 83% de las viviendas construidas bajo este régimen.
El 17% restante fue adquirido por las propias personas que van a vivir en esas viviendas.
Las viviendas promovidas marcan un nuevo récord con 205 proyectos en 2023
Según los datos de la ANV a noviembre pasado, el programa ya acumula 1.270 proyectos promovidos que abarcan 33.812 viviendas. De esta manera, ya se estaría alcanzando una oferta de casi 38.000 viviendas desde su comienzo. De ese total, más de la mitad ya han sido comercializadas.
En apenas poco más de una década de vigencia de la ley, se lograron construir sin que el Estado tenga que invertir un peso, 38.000 viviendas.
Y todo ello, gracias a la inversión de privados, que en la mayoría de los casos se trata de pequeños inversores que invierten en pozo, pagando el apartamento en cuotas mensuales, para luego venderlo una vez terminado, o colocarlo para renta.
Este gran impulso a la construcción de vivienda nueva, de calidad, siguiendo normas constructivas modernas, garantizados por 10 años, mejora el stock de vivienda en la ciudad, aumenta la oferta de viviendas nuevas en alquiler, y mejora áreas centrales de la ciudad con todos los servicios, sin que el aumento de la población requiera la implementación de nuevos servicios educativos, de salud o nuevas líneas de transporte.
Aunque las viviendas las compren inversores, ya sea para revender o alquilar, sigue siendo algo positivo para la ciudad, y para aquellos que o bien no quieren ser propietarios (muchos jóvenes hoy en dia no quieren atarse a una propiedad) o porque no han tenido aún el tiempo para ahorrar, dado que se incrementa notablemente la oferta de viviendas en alquiler, lo cual ha hecho que bajen los precios de los alquileres en términos reales.
También se critica que se habilita a construir monoambientes, lo cual es ilógico, dado que el 23% de la gente vive sola en Montevideo, y prefiere alquilar o comprar algo más barato, de lo que le saldría un apartamento de un dormitorio.
Parte de las críticas van dirigidas a que hay una ganancia de por medio, y que preferirían que fuera el Estado el que lleve a cabo la construcción de viviendas para alcanzar a todos los sectores que la requieren.
El Estado no tiene la capacidad ni los recursos para esa tarea.
Los que insisten con las renuncias fiscales que van a parar a manos de inversores, les recuerdo que antes de la ley de vivienda promovida, no se construía nada al norte de av. Italia. No existe una renuncia fiscal sobre un nivel de construcción igual a cero.
No hay renuncia fiscal posible sobre algo que no existía. En términos reales, la recaudación era igual a cero, dado que sólo se construía para los ricos con alto poder adquisitivo, que podían pagar la sobrecarga de impuestos que pesan sobre la construcción.
En la siguiente nota se describe la carga impositiva que pesa sobre la construcción de vivienda, siendo que el Estado se queda con el 55% de lo que se invierte, a lo que hay que sumar lo que se queda de los salarios de los obreros a través del IVA y del IRPF, pudiendo representar más de un 30% de los salarios.
Sobrecarga impositiva sobre la construcción de vivienda
El escribano Anibal Durán en una reciente nota en el País:
http://www.elpais.com.uy/opinion/testimonio-inversion.html
menciona que la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), patrocina el Salón Inmobiliario Punta del Este (SIPE): se expondrán en el Salón Inmobiliario proyectos en el entorno de los 600.000 metros cuadrados. Dicha superficie, que equivale a unas 12.000 viviendas de 50 m2 c/u, supone una inversión de 650 millones de dólares.
De estos 650 millones, el Banco de Previsión Social recibirá por el aporte unificado de la construcción, 174 millones de dólares. Se pagará por mano de obra en el entorno de los 185 millones de dólares por alrededor de dos millones de jornales.
Por concepto de IVA (DGI agradecida), 84 millones de dólares entre IVA ventas e IVA compras. El impuesto a las transmisiones patrimoniales, alrededor de 24 millones de dólares; de IRAE, 55 millones de dólares y Patrimonio, 18 millones de dólares.
Si sumamos los aportes al estado por los distintos rubros, solo en impuestos tenemos unos 181 millones de dólares (un 28 % del total invertido), pero si le agregamos el aporte al BPS suma nada menos que 355 millones de dólares (casi un 55 %) de toda la inversión va a parar a manos del Estado.
Una carga impositiva y de aportes al estado que llega al 55 % de lo invertido parece un monto excesivo y poco estimulante para el desarrollo de cualquier actividad productiva que estimule la inversión.
Pero no es lo único que termina en las arcas estatales, dado que de los salarios, IVA e IRPF mediante la DGI se queda con un porcentaje que puede aproximarse a un 30% de lo cobrado.
Aquellos que reclaman que la vivienda es un derecho, y que la ley de vivienda promovida no cumple con las expectativas planteadas, podrían comenzar por gestionar ante el Estado la ampliación de las rebajas impositivas para acercar la vivienda a todas las personas.
Con la vivienda sucede lo mismo que con cualquier otro producto que sufre una carga impositiva desmedida, o bien desaparece del mercado, o bien florece el mercado negro o informal.
Eso es lo que sucedió con la vivienda, que no se construía vivienda formal, salvo en los barrios ricos, sobre la costa, mientras en el resto de la ciudad, los proyectos nuevos eran igual a cero.
Como contrapartida, florecían los asentamientos, superando la cantidad de 600.
La diferencia es que en los asentamientos se construye sin pagar los costos impositivos que recaen sobre la vivienda formal. Por ello es que no han parado de crecer.
Tienen el enorme inconveniente que se construyen fuera del área ya urbanizada, y luego el Estado debe gastar fortunas en proveer de servicios básicos de educación, salud, transporte, y en la regularización de dichas construcciones y urbanizaciones irregulares.
En el siguiente artículo pueden ver cifras relativas al costo que requiere la regularización de asentamientos, que suma varios cientos de millones de dólares para regularizar apenas un porcentaje de los existentes.
Les recuerdo además, que el Estado ya intentó en distintas épocas y con distintos planes, la construcción de vivienda nueva para las clases menos pudientes, habiendo fracasado notoriamente tanto en la cantidad de viviendas construidas, como en la calidad de los complejos del punto de vista de la calidad de las viviendas y del impacto urbanístico de los complejos que se construyeron.
El último de ellos fue el Plan Juntos del gobierno de Mujica, que prometió construir 50.000 viviendas para los pobres, llegando apenas a concretar poco más de 2.000.
En la nota pueden ver comentarios de la ex directora de vivienda del MV del MPP: “Convirtieron una política socio habitacional (vía renuncia fiscal) en instrumento para la especulación inmobiliaria. La evidencia indicaba que la ley requería modificaciones, pero en el sentido contrario a las realizadas por este gobierno. Todo al revés. Hay que cambiarla”, manifestó Etcheverry en primer término.
Lucía Etcheverry planteó retirar los cambios hechos en 2020 a la reglamentación de la Ley de Vivienda de Interés Social.
Estos cambios fueron los que permitieron que se incrementara en un 70% el número de proyectos presentados. Cambiarla al revés de lo hecho, que es lo que ya se había realizado durante la gestión de Mujica, implica retroceder, para volver a la desaparición casi total de proyectos presentados.
Esos cambios, incluídos los topes de precios, ya se demostró qué resultados nefastos producen. Es incomprensible que se plantee como solución volver a implementar algo que ya fracasó.
Salvo que, en realidad, debido a la animadversión que se le tiene a la inversión privada, lo que se esté buscando, aunque no se lo confiese, es la desaparición de toda inversión privada, y que todo quede en manos del Estado y bajo su control, liquidando toda iniciativa privada.
También el ex intendente de Montevideo Christian Di Candia se refirió al tema, y señaló que la “ley pensada para facilitar el acceso [a la vivienda] fracasó”.
No se donde se puede ver el fracaso de una política que permitió en apenas una década, la construcción de 38.000 viviendas de calidad, facilitando la inversión privada, sin que el Estado deba destinar recursos para lograrlo.
Estamos hablando que se logró canalizar una inversión de unos 4.000 millones de dólares en la construcción de viviendas.
También es bueno recordar que alguno de los grandes inversores que se mencionan,es nada menos que el propio Estado, a través de República AFAP, que es una empresa 100% estatal (propiedad del BROU, el BPS y el BSE), que administra los ahorros de los trabajadores, invirtiendo esos ahorros de muchos miles de empleados, en la construcción de viviendas, para incrementar las futuras jubilaciones de esos trabajadores, a la vez que aumentan la oferta de vivienda para poder alquilar o comprar por parte de los ahorristas o de otros trabajadores.
Un círculo virtuoso por donde se lo mire.
Para aquellos que se alarman por las supuestas renuncias impositivas que implicó la aplicación de esta ley, debemos recordar que es imposible renunciar a algo que no existía. Simplemente sin las exoneraciones impositivas, no se hubiera construido un sólo apartamento.
Pero además, con la construcción de estas 38.000 viviendas, el Estado recauda impuestos por otras múltiples vías, que no hubiera recaudado si no se hubieran llevado a cabo estos proyectos. Además del BPS y la DGI que recaudan sobre los salarios de los trabajadores y las compras que estos realizan, La IMM y Primaria, recaudan contribuciones e impuestos sobre estas 38.000 viviendas, que no hubieran existido de no ser por esta ley y la renuncia fiscal que la misma planteaba.
El problema es que para los detractores de la misma, sólo toman en cuenta las renuncias fiscales, pero sin agregar en la cuenta los ingresos fiscales que generan estas viviendas y su construcción, que son mayores a las renuncias. Por otro lado, parece que no es un logro a destacar que se hayan logrado construir decenas de miles de viviendas para las clases medias y trabajadoras.
Parecería que lo único que hay que construir es para los más pobres y nada más.
Lo otro que hay que agregar en la contabilidad, es el costo que le genera al Estado atender las necesidades de los asentamientos, en el proceso que suele conocerse como regularización. En la siguiente nota de prensa pueden ver algunas cifras de lo que le cuesta al Estado atender sólo una pequeña parte de los más de 650 asentamientos existentes.
En dicha nota, la ministro de Economía Arbeleche, precisó a El País que bajo diversas modalidades se actuó en 126 asentamientos que representan 16 mil hogares y unas 50 mil personas.
En cuanto a los recursos, en las intervenciones terminadas se destinaron US$ 219 millones y en las que están en obra o adjudicadas US$ 169 millones, lo que totaliza US$ 388 millones.
Por otra parte, los llamados a licitación equivalen a US$ 167 millones.
Mujica y una renuncia fiscal imaginaria
Es más, si no se creaba la ley que exonera de múltiples impuestos sobre la vivienda a la construcción nueva en determinadas zonas, nunca se hubiera construido nada (tal como lo reconoce el propio presidente), por lo tanto la recaudación impositiva hubiera sido igual a cero.
Creo que del análisis de lo ocurrido con la ley de promoción de vivienda social, debería ponerse el énfasis en la comprobación de cómo la excesiva carga impositiva que soporta la vivienda, llevó a hacer desaparecer la construcción de vivienda nueva, con la única excepción de la construcción de vivienda para los sectores de altos ingresos.
Es por ello que los asentamientos informales no han parado de crecer.
Para los que quieran profundizar en este planteo, les dejo el link a un par de artículos propios.
La política impositiva sobre la vivienda propicia el desarrollo de asentamientos informales
Lo ocurrido demuestra, que el intento de redistribuir la riqueza mediante impuestos, poniéndole impuestos a la vivienda de los ricos para repartirlo entre los pobres, lo que ha repartido en realidad fue pobreza, alejando a los pobres cada vez más de la posibilidad de acceder a una vivienda formal.